Plánovací smlouvy podléhají DPH: Rozhoduje obsah, nikoliv název
Generální finanční ředitelství (GFŘ) potvrdilo, že veřejnoprávní povaha plánovací smlouvy sama o sobě nevede k tomu, že plnění nepodléhají DPH. Pokud obec, městská část Prahy nebo kraj obdrží od stavebníka úplatu za plnění svých závazků, půjde zpravidla o ekonomickou činnost. Klíčové bude vždy posoudit, zda úplata skutečně představuje protihodnotu za poskytnuté plnění.
Koordinační výbor Ministerstva financí a Komory daňových poradců řešil režim DPH plánovacích smluv, které od července 2024 nově upravuje stavební zákon. Ten je výslovně označuje za veřejnoprávní. Plánovací smlouvy uzavírají obce, kraje nebo vlastníci veřejné infrastruktury se stavebníky a typicky stanoví, jakým způsobem si strany poskytnou součinnost při realizaci developerského nebo infrastrukturního projektu a jakou úplatu za to stavebník poskytne.
Předkladatelé příspěvku navrhovali rozlišovat mezi jednotlivými typy závazků. V případě závazku obce učinit kroky k vydání územně plánovací dokumentace podle nich obec vystupuje jako orgán veřejné moci, a plnění by proto nemělo podléhat DPH. U ostatních závazků naopak připouštěli, že obec může jednat jako osoba povinná k dani. GFŘ tento přístup odmítlo.
Podle GFŘ obce, městské části Prahy ani kraje při plnění závazků z plánovacích smluv nevyužívají výsad veřejné moci. Uzavření smlouvy není povinné ani právně vynutitelné a strany si sjednávají závazky i úplatu na smluvním základě. Označení plánovací smlouvy ve stavebním zákoně za veřejnoprávní proto není pro účely DPH rozhodující. Pokud existuje přímá souvislost mezi závazkem obce a úplatou od stavebníka, půjde o plnění v režimu DPH.
GFŘ zároveň zdůraznilo, že plánovací smlouvy se v praxi výrazně liší. Proto je v konkrétním případě nejdříve nutné ověřit, zda platba stavebníka představuje skutečnou protihodnotu za konkrétní plnění obce. Teprve poté lze řešit režim DPH, okamžik uskutečnění plnění a případný nárok stavebníka na odpočet. U plateb rozložených v čase nebude rozhodující jen splátkový kalendář, ale také to, zda smlouva vymezuje dílčí nebo opakovaná plnění.
Obce, kraje i stavebníci (investoři) by si proto měli vyjasnit dopady DPH už při přípravě plánovacích smluv. Doporučujeme ve smlouvě jasně popsat jednotlivé závazky, návaznost úplaty na konkrétní plnění a pravidla fakturace. U existujících smluv se vyplatí prověřit, zda nastavený daňový režim odpovídá závěrům Koordinačního výboru a stanovisku GFŘ. Výše uvedená pravidla totiž platí ode dne zveřejnění zápisu z jednání Koordinačního výboru, tj. od 17. června 2026, bez ohledu na datum uzavření plánovací smlouvy.