Technické zhodnocení na pronajatém majetku z pohledu daně z příjmů a DPH
Ukončení nájmu v prostorách, kde nájemce provedl technické zhodnocení, může mít pro nájemce i pronajímatele významné daňové dopady. Pokud nájemce provede se souhlasem pronajímatele na své náklady technické zhodnocení na pronajatém majetku a disponuje písemným souhlasem pronajímatele s jeho daňovým odpisováním, může při ukončení nájmu nastat řada variant. Každá nese jiné daňové dopady pro obě strany. Jaké jsou možnosti a na co si dát pozor?
Likvidace technického zhodnocení
Jednou z možností je uvedení pronajatých prostor do původního stavu. Dle Pokynu GFŘ D-59 lze zůstatkovou cenu technického zhodnocení provedeného nájemcem považovat za daňově uznatelný náklad, pokud nájemce uvede dle smlouvy najatý majetek při skončení nájmu do původního stavu, a to ve zdaňovacím období, ve kterém k uvedení do původního stavu došlo. Na straně pronajímatele v takovém případě žádné daňové dopady nevznikají.
Často se setkáváme s tím, že nájemci řádnou dokumentaci týkající se likvidace technického zhodnocení podceňují. Likvidace může být provedena dodavatelsky (i samotným pronajímatelem), nicméně důkazní břemeno nese vždy nájemce. Pokud likvidaci zajišťuje třetí strana, příp. i sám pronajímatel, nájemce by měl mít nejen faktury, ale i další detailní dokumentaci včetně např. likvidačních protokolů a fotografií prostor před a po likvidaci technického zhodnocení.
Při likvidaci je dále klíčové, aby v den předání prostor zpět pronajímateli bylo technické zhodnocení již odstraněno. Předejde se tak případným sporům: pokud si totiž pronajímatel technické zhodnocení ponechá, jedná se z pohledu nájemce o jeho bezúplatné přenechání, což má zcela odlišné daňové dopady.
Bezúplatné přenechání technického zhodnocení
V praxi je velmi časté ukončení nájmu, kdy nájemce neuvede pronajaté prostory do původního stavu, ale ani neobdrží od pronajímatele náhradu vynaložených výdajů na provedené technické zhodnocení. Není to daňově zcela optimální řešení.
Zůstatkovou cenu na straně nájemce nelze v tomto případě považovat za daňově uznatelný náklad. Navíc pronajímateli vzniká nepeněžní příjem, a proto má povinnost zvýšit svůj základ daně o zůstatkovou cenu bezúplatně nabytého technického zhodnocení. Zároveň si ovšem o tuto částku může zvýšit vstupní cenu pronajímaného majetku a následně ji prostřednictvím daňových odpisů promítnout do svého základu daně.
Bezúplatné přenechání technického zhodnocení pronajímateli má rovněž dopady v oblasti DPH. Pokud nájemce při jeho pořízení uplatnil nárok na odpočet, představuje jeho bezúplatné přenechání pronajímateli zdanitelné plnění a nájemce je tak povinen odvést DPH na výstupu.