NSS k daňovému režimu prodeje nedokončené nemovitosti a souvisejícího projektu

Developerská společnost nakoupila pozemky s nemovitostmi za účelem realizace nového developerského projektu. V této souvislosti vynaložila náklady na realizaci projektu, které zahrnovaly bourací a demoliční práce, právní služby, úroky z úvěrů a v neposlední řadě i sankční náklady.

Na projektu se podílela také spřízněná společnost, která měla prostřednictvím subdodavatele zajistit architektonickou studii a dokumentaci k územnímu řízení a další související náležitosti. Práva vyplývající z vedených řízení a projektu měla být postoupena na developerskou společnost až v okamžiku vydání územního rozhodnutí, ke kterému došlo v roce 2016.

Prodej před vydáním územního rozhodnutí

Developerská společnost se ale v roce 2015 rozhodla formálně připravený projekt prodat externímu investorovi. V přiznání k dani z příjmů právnických osob uplatnila do daňových nákladů veškeré výdaje související s vyřazením projektu včetně částek souvisejících s jeho přípravou, kterou měla dodat spojená osoba. 

Správce daně většinu uplatněných nákladů z důvodu nedostatečné věcné a časové souvislosti s realizovanými příjmy neuznal. V rámci daňového řízení nerozporoval jednotlivé druhy nákladů, ale zabýval se podstatou transakce a související smluvní dokumentací. 

Dle názoru správce daně následně potvrzeného i NSS developerská společnost v roce 2015 fakticky prodala pouze pozemky a nemovitosti, nikoliv však developerský projekt s vydaným územním rozhodnutím jako celek. V okamžiku prodeje totiž nebyla vlastníkem odpovídajících práv k výstavbě projektu. Ta nabyla až v roce 2016. Jelikož tedy v roce 2015 nevlastnila všechna práva k projektu, nemohla ho dle správce daně v tomto roce ani prodat a související náklady na projekt zahrnout do daňově uznatelných nákladů daného období. Jako daňově účinný výdaj roku 2015 uznal správce pouze náklady přímo související s vyřazením pozemků a souvisejících nemovitostí.

Princip věcné a časové souvislosti

Při realizaci developerských projektů se v celém procesu může vyskytovat více subjektů s různými právy a povinnostmi. Vždy je proto potřeba důkladně analyzovat konkrétní situaci. V posuzovaném případě nevznikl precedent, který by se snažil vymezit daňově uznatelné náklady při převodu nedokončeného projektu, ale pouze poukázal na význam principů věcné a časové souvislosti. 

Ačkoliv rozsudek nijak dále nerozvíjí otázku struktury nákladů na pořízení majetku, bylo by určitě zajímavé sledovat, jakým způsobem by se soud vypořádal se zahrnutím a následnou daňovou uznatelností sankčních nákladů, které v daném případě činily nejvýznamnější část vykázaných nákladů.