DPH a prodej pozemků s budovami k demolici

Soudní dvůr Evropské unie se nedávno opět zabýval otázkou dodání pozemku, na němž stojí budova, která má být stržena, aby na jejím místě byla zahájena nová výstavba. Nový rozsudek ve věci C – 71/18 KPC Herning však přinesl jiné závěry než obdobný rozsudek, který byl vydán před deseti lety ve věci C – 461/08 Don Bosco.

V nedávném rozsudku dánská developerská společnost KPC Herning zakoupila od města pozemek pro soukromého objednatele a následně jej tomuto objednateli prodala. Pro obě transakce platila podmínka, že KPC Herning na pozemku pro objednatele vybuduje domy pro sociální bydlení. V okamžiku obou prodejů se na pozemku nacházela stavba funkčního skladu, kterou se objednatel zavázal částečně zlikvidovat prostřednictvím třetí strany. Předmětem sporu byla otázka, zda lze považovat dodání pozemku zastavěného budovou za dodání stavebního pozemku podléhající DPH, jestliže úmyslem smluvních stran je demolice budovy a nová výstavba.

Soud nejprve odpověděl, že oba dva prodeje musí být posouzeny zvlášť a pouhá skutečnost, že první prodej byl podmíněn výstavbou sociálního bydlení, je nemůže propojit tak, aby mohly být považovány za jediné nedělitelné plnění. Zároveň uvedl, že likvidace skladu netvořila s druhým prodejem jedno plnění, protože jí byla pověřena třetí strana.

SDEU dále uzavřel, že pro účely kvalifikace daného plnění z pohledu DPH je třeba zohlednit objektivní skutečnosti v okamžiku dodání. V případě obou prodejů byl sklad na zakoupeném pozemku plně funkční a demoliční práce doposud zahájeny nebyly. Zároveň platilo, že ani jedna ze smluvních stran nebyla pověřena demolicí.

Podle SDEU tak ani jeden z prodejů zřejmě nezvýšil hospodářskou hodnotu prodávané nemovité věci a plnění nepřinesla významnou přidanou hodnotu, aby podléhala DPH. Plnění také nelze posuzovat pouze na základě úmyslu stran kupní smlouvy, protože by tím byly dotčeny zásady směrnice o DPH. Soud tedy došel k závěru, že dodání pozemku, na kterém se nacházela budova skladu, není možné kvalifikovat jako prodej stavebního pozemku podléhající DPH.

Ve starším rozsudku Don Bosco šlo o prodej pozemku s budovami, které měly být zbourány za účelem nové výstavby, a v tomto případě prodávající uskutečnil jak dodání nemovitosti, tak i demolici. Ta navíc začala už před dodáním pozemku. Soud proto v tomto starším případě rozhodl, že dodání pozemku a demolici budovy je třeba považovat za jediné plnění, jehož celkovým předmětem bylo nikoliv dodání stávající budovy, ale dodání nezastavěného pozemku. Nebylo tedy možné využít osvobození od DPH.