Novela zákona o DPH 2025 v detailu – část II

Definice staveb pro bydlení

Novela přináší zpřehlednění definic staveb pro bydlení a pro sociální bydlení. Nově se zákon o DPH nebude odkazovat na stavební zákon, ale přímo na zápis v katastru nemovitostí, ze kterého nyní bude třeba vyjít při posuzování konkrétní nemovité věci. To samé platí i pro stavby pro sociální bydlení. V jejich případě se navíc změní způsob výpočtu podlahové plochy, který by měl být stanoven vyhláškou ministerstva financí.

 

Dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností

Vypouští se koncept dlouhodobého majetku vytvořeného vlastní činností, kdy v průběhu výstavby plátci uplatňovali plný nárok na odpočet DPH a krátili jej až k okamžiku zařazení. Plátce, který bude zhotovovat vlastní činností dlouhodobý majetek (nebo provádět vlastní činností technické zhodnocení tohoto majetku) a za tímto účelem bude pořizovat zboží a služby, bude u těchto přijatých plnění krátit nárok na odpočet daně již v okamžiku jeho uplatnění.

V této souvislosti dojde k dalším změnám – v případě, že plátce uplatňuje jeden z koeficientů při pořizování dlouhodobého majetku, kdy majetek pořizuje po delší časové období (např. výstavba trvající déle než jeden rok), bude nutné tento poměrný či krátící koeficient „srovnat“ na koeficient platný v roce zařazení dlouhodobého majetku. Pro následnou úpravu odpočtu se použije součet daně na vstupu u jednotlivých zdanitelných plnění, která jsou součástí daného dlouhodobého majetku.
 

Osvobození dodání nemovité věci

V případě dodání vybrané nemovité věci se ruší pětiletý časový test pro osvobození. Zdaněna bude pouze první dodávka po dokončení stavby či její podstatné změny, a to do konce druhého roku po jejím dokončení. Každá další dodávka bude osvobozena, přičemž je zachována možnost zdanění.

Podstatná změna bude nově definována přímo v zákoně o DPH a bude se drobně lišit oproti definici v Informaci GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí. Podstatná bude taková změna, jejímž cílem je upravit využití nebo podmínky obývání stavby, pokud se cena po této změně zvýší o 30 % oproti ceně vybrané nemovité věci před zahájením změny (oproti aktuální hranici 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty). Pokud není tato podmínka splněna, může se plátce rozhodnout, že se bude jednat o podstatnou změnu v případě nástavby alespoň o jedno nadzemní podlaží, nebo přístavby, díky které se podlahová plocha navýší o více než o 50 %.

 

Další vybrané změny související s nemovitými věcmi

Nově bude přímo v zákoně o DPH upraveno, že pokud se v důsledku stavebních či montážních prací změní účel stavby, která je stavbou pro bydlení nebo pro sociální bydlení, a na základě těchto prací se změní charakter stavby tak, že ji nadále nelze považovat za stavbu pro (sociální) bydlení, uplatní se na tyto práce základní sazba.

Úpravy dozná také uplatnění nároku na odpočet při registraci k DPH. Nově bude možné uplatnit nárok na odpočet i v případě, kdy je pořizovaný dlouhodobý majetek uveden do stavu způsobilého k užívání až poté, co se osoba stane plátcem. V případě přeměn bude možné uplatnit odpočet i z přijatých plnění pro osobu, která nebyla ke dni předcházejícímu dni zápisu plátcem (za období, do něhož spadá den zápisu).

Legislativní proces novely zákona o DPH dále monitorujeme. Aktuálně skončilo připomínkové řízení a ministerstvo financí jako předkladatel předložené připomínky zpracovává.