Novela zákona o oceňování majetku má do českého právního řádu zavést definici tržní hodnoty

Návrh novely zákona předložený vládou sněmovně zavádí do českého právního řádu definici tržní hodnoty. Ta by měla sloužit jako náhradní způsob ocenění. V případě schválení by nový zákon mohl nabýt účinnosti od ledna 2021.

Zákon o oceňování majetku upravuje především způsoby oceňování majetku pro stanovení základu daně (ať se jedná o daně majetkové, příjmové, DPH či poplatky). Účelem zákona je nastavit obecná kritéria a zásady a pomáhat tak předcházet daňovým únikům. Podle zákona o oceňování majetku se obecně určují ceny majetku pro jiné účely než pro účely prodeje (např. pro účely rozhodnutí soudu při ocenění podílového spoluvlastnictví manželů či pro účely rozhodnutí peněžního ústavu při poskytování hypotečního úvěru). Takto stanovená cena také slouží jako srovnávací ukazatel pro posouzení hospodárnosti nákupu věcí do vlastnictví státu či prodeje státního majetku.

Dle současné podoby zákona o oceňování majetku je základem pro oceňování především cena obvyklá, která se určuje porovnáním kupních (sjednaných) cen srovnatelných věcí. Novela počítá s rozšířením možností ocenění věcí tím, že zavádí tržní hodnotu jako náhradní způsob ocenění. Tento způsob se využije zejména v případech, kdy nelze pro stanovení obvyklé ceny zjistit kupní ceny srovnatelných věcí vzhledem k jedinečnosti této věci nebo z důvodu, že se s ní v dané lokalitě a čase zatím neobchodovalo. Tržní hodnotu představuje odhadovaná částka, za kterou bude s největší pravděpodobností možné danou věc směnit k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při obchodním styku na volném trhu po náležitém marketingu.

Změna nastane i u nezastavěných stavebních pozemků, u kterých zvláštní předpis stanoví jejich nejvyšší přípustnou zastavěnost. V současné podobě zákona je pro účely ocenění stavebním pozemkem pouze ta část pozemku, která odpovídá přípustnému limitu určenému k zastavění. Podle navrhované novely by byl celý pozemek brán jako stavební. Důvodová zpráva uvádí, že by se tyto pozemky měly oceňovat v jednotném funkčním celku, protože ceny stavebních pozemků se sjednávají za celé pozemky bez rozlišení možnosti jejich zastavění.

Ve vazbě na nový občanský zákoník obsahuje nová zákonná úprava i upřesnění v případě práva stavby a věcných břemen. Navrhuje, aby se pro účely určení ceny nemovité věci zatížené věcným břemenem nebo jiným věcným právem zřízeným ze zákona (např. ochranná či bezpečnostní pásma) tato práva nadále oceňovala jako závada na nemovité věci. Za tímto účelem se zavádí termín „újma vlastníka nemovité věci“, která se určí jako ztráta užitku vlastníka z důvodu jejího zatížení těmito právy.

Novela by měla dopad i na zákon o spotřebitelském úvěru. Zavádí možnost poskytovatele spotřebitelského úvěru na bydlení zvolit metodu ocenění předmětu zajištění spotřebitelského úvěru. Bude volit mezi cenou obvyklou a tržní hodnotou. Podnětem k této úpravě zákona je skutečnost, že cena obvyklá nemusí v případě prudkých výkyvů v cenové hladině vždy odpovídat skutečným tržním podmínkám, protože výpočet této ceny vychází z cen sjednaných v minulosti. V době výrazného růstu cen nemovitostí by tato navrhovaná změna mohla být pro spotřebitele vítanou novinkou.