Novinky v oblasti DPH u nájmu nemovitých věcí
S účinností od 1. ledna 2021 vstupuje v platnost ustanovení zákona o DPH omezující možnost zdanění pronájmu vybraných nemovitých věcí. Koncem loňského roku vydalo Generální finanční ředitelství (GFŘ) informaci, která by měla usnadnit orientaci v oblasti nájmu nemovitých věcí z pohledu DPH a upřesnit vybrané oblasti nového ustanovení.
Nájem nemovitých věcí je (až na výjimky) osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Do 31. prosince 2020 se plátce DPH mohl rozhodnout, zda u nájmu nemovité věci jinému plátci DPH pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní DPH na výstupu či nikoliv. S účinností od 1. ledna 2021 byly stanoveny výjimky, u kterých nově nebude možné se pro zdanění nájmu rozhodnout. Jedná se o pronájem těchto nemovitostí:
- stavby rodinného domu ve smyslu předpisů upravujících katastr nemovitostí;
- obytného prostoru;
- jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru;
- stavby nebo části stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy tvořeno obytným prostorem;
- pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán;
- práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.
Zákonodárce se netají tím, že hlavním účelem nového ustanovení je zamezit zneužívání možnosti zdanění pronájmu nemovitostí určených pro trvalé bydlení ve vazbě na možnost uplatnění nároku na odpočet. Je to právě podmínka možnosti trvalého bydlení, která spojuje nemovité věci obsažené v novém ustanovení. GFŘ zdůrazňuje, že určení stavby pro trvalé bydlení vyplývá především z katastru nemovitostí a dalších stavebně-technických zákonů a vyhlášek. Jinými slovy pro správce daně bude zásadní, jak je předmětná nemovitost charakterizována dle stavebních předpisů.
Informace potvrzuje některé skutečnosti, které do této chvíle ze zákona jasně nevyplývaly. Například pokud jednotka zapsaná v katastru nemovitostí neodpovídá svým účelem a stavebně technickým zázemím jednotce pro trvalé bydlení, bude i nadále možné její pronájem zdanit. Pro obchodní účely jsou tyto jednotky nejčastěji označovány jako ateliéry.
Další zajímavou oblastí je pronájem staveb, v nichž alespoň 60 % podlahové plochy tvoří obytný prostor. Objevují se názory, podle kterých je možné pronájem takové stavby podrobit zdanění pouze za předpokladu, že stavba není pronajímatelem rozdělena na jednotky dle prohlášení vlastníka. Jinými slovy pronájem celé stavby, poté co byla rozdělena na jednotky dle prohlášení vlastníka, by nemohl být uplatněn, neboť by se jednalo o pronájem samostatných jednotek, u nichž je možnost zdanění omezena. Nicméně GFŘ se k této situaci prozatím nevyjádřilo. Je tedy otázkou, jak bude správce daně v takovém případě postupovat.
V souvislosti s novelizovaným ustanovením upozorňujeme, že úpravu odpočtu DPH v případě staveb, jednotek a jejich technického zhodnocení je nutné provádět 10 let od roku jejich pořízení.