Uplatňování úroků z hypotečních úvěrů po 1. 1. 2021
1. ledna 2021 nabyla účinnosti novela zákona o daních z příjmů, která snížila roční limit úroků zaplacených z hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření pro účely odpočtu od daňového základu z původních 300 tis. Kč na 150 tis. Kč. Nejasnosti v uplatnění odčitatelné položky řešil Koordinační výbor Komory daňových poradců a Generálního finančního ředitelství.
Nejasnosti vyvstaly především v souvislosti se zněním přechodných ustanovení novely, resp. s pojmoslovím „obstarání bytové potřeby“. Vymezení tohoto pojmu je přitom rozhodující pro určení, zda si poplatník může odečíst od základu daně zaplacené úroky z hypotečního úvěru dle právních předpisů platných do konce roku 2020, tj. 300 tis. Kč (25 tis. Kč měsíčně), nebo zda už musí aplikovat novou právní úpravu a odečíst si pouze 150 tis. Kč (12 500 Kč měsíčně).
Tato otázka se zejména dotýká poplatníků, kteří na přelomu roku 2020 a 2021 zahájili činnosti směrující k pořízení bytové potřeby, např. v roce 2020 uzavřeli hypoteční smlouvu na koupi bytu/rodinného domu nebo podali žádost o vydání stavebního povolení, ale stavební povolení jim do konce roku 2020 vydáno nebylo atd. Ze závěrů KOOV vyplývá, že dle GFŘ nelze směšovat pouhé uzavření úvěrové smlouvy s pojmem obstarání bytové potřeby. Vlastní obstarání bytové potřeby je navázáno na převod či přechod vlastnictví samotné nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí, resp. na naplnění zákonných definičních znaků jednotlivých druhů bytové potřeby stanovených v zákoně o daních z příjmů.
Například u úplatného nabytí pozemku bude rozhodným okamžikem obstarání bytové potřeby den provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Novelou došlo k posunu okamžiku, od kdy se bude počítat čtyřletá lhůta pro zahájení výstavby bytové potřeby, a to z okamžiku uzavření úvěrové smlouvy na okamžik nabytí vlastnictví k pozemku. Pokud se tedy vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí uskutečnil do konce roku 2020, čtyřletá lhůta se bude počítat od data uzavření úvěrové smlouvy (tj. dle staré právní úpravy) a poplatník bude oprávněn uplatnit úroky v maximální roční výši 300 tis. Kč.
U výstavby bytového/rodinného domu, jednotky je pro uplatnění odpočtu rozhodným okamžikem datum vydání stavebního povolení, datum vydání společného povolení nebo datum ohlášení stavby a po dokončení výpis z listu vlastnictví. Pokud stavební povolení nebylo vydáno do konce roku 2020, na odpočet hypotečních úroků se použije nová právní úprava (tj. bude možné odečíst pouze 150 tis. Kč za rok).
V případě údržby a změny stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky se dle GFŘ rozhodný okamžik obstarání bytové potřeby odvíjí od data, kdy rekonstrukce fyzicky započala a je na poplatníkovi, aby toto dostatečně doložil, např. smlouvou s dodavatelem o zahájení stavebních prací apod.
Refinancování je dle GFŘ zvláštní situací, kdy se nový úvěr pouze váže na úvěr uzavřený již dříve, pro který platí stejné podmínky dle zákona o daních z příjmů, tj. musí z něj být pořízena bytová potřeba nejpozději do konce roku 2020. Pokud bytová potřeba byla obstarána do konce roku 2020, budou stále zachovány původní podmínky, i přesto, že refinancování úvěru proběhne až po 1. lednu 2021, a bude možné uplatnit odpočet úroků ve výši 300 tis. Kč za rok.
Jak výše uvedené závěry shrnout? Bohužel se nepodařilo najít společnou řeč a přesvědčit státní správu o tom, že nová právní úprava může v praxi přinášet značné aplikační problémy s negativními dopady na poplatníky. Výklad státní správy zpravidla váže okamžik rozhodný pro uplatnění položky odčitatelné od základu daně na jiný okamžik související s rozhodnutím nějakého jiného správního orgánu, které však může být oddalováno. Tento přístup je tak z pohledu zákona o daních z příjmů velmi nešťastný a mnohdy bude v praxi těžko uchopitelný.