Informace GFŘ k DPH u nemovitostí – II. část
Pravidla uplatnění DPH v případě rekonstrukcí, sazba daně u bydlení a změny ve volbě zdanění. Druhým dílem se vracíme k Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025 Generálního finančního ředitelství (GFŘ), která reaguje na loňskou novelu zákona o DPH.
První díl věnovaný této Informaci si můžete přečíst zde.
Test prodeje nemovitosti
Jednou z největších novinek pro praxi je „restart“ testu prodeje nemovité věci při podstatné změně dokončené nemovitosti. Test se znovu rozběhne ve chvíli, kdy úpravy měnící využití stavby nebo podmínky obývání (např. zateplení domu, vestavba výtahu) a jejich skutečné náklady přesáhnou 30 procent základu daně pro DPH při následném prodeji.
Například když po rekonstrukci domu za 1,5 mil. Kč následuje prodej za 4 mil. Kč. Jelikož podíl činí 37,5 procenta, jedná se o podstatnou změnu nemovitosti a její první prodej po rekonstrukci bude opět podléhat DPH.
Upozorňujeme, že skutečné náklady na úpravu zahrnují i práce svépomocí nebo plnění osvobozená od DPH. Naopak úroky z úvěrů se do těchto nákladů nepočítají. Zásadní je, že jde o náklady, které vynaložil prodávající.
Když například dojde ke koupi domu, na kterém již byla provedena nástavba, následně proběhne jeho zateplení za 2 mil. Kč a prodá se za 8 mil. Kč, nejsou parametry podstatné změny naplněny – podíl totiž činí 25 procent. Prodej tedy nebude zatížen DPH na výstupu.
Sazba daně a sociální bydlení
Snížená sazba se použije jen u dodání nebo výstavby staveb pro sociální bydlení. Nestačí, že jde o stavbu pro bydlení. O stavbu pro sociální bydlení se jedná v případě:
- bytového domu, kde více než polovina podlahové plochy je tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení,
- rodinného domu, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m2 a
- obytného prostoru pro sociální bydlení.
U nedokončených staveb musí být prokazatelné, že se po jejich dokončení splní parametry sociálního bydlení.
U stavebních a montážních prací se snížená sazba uplatní na všechny práce na dokončené stavbě pro bydlení nebo sociální bydlení. Jakmile se však úpravami na dokončené stavbě změní její účel tak, že se již nebude jednat o stavbu pro bydlení nebo sociální bydlení, použije se základní sazba. Pokud práce probíhají na smíšených objektech, základ daně se dělí podle poměru podlahových ploch.
U sociálního bydlení hraje zásadní roli nová vyhláška pro výpočet podlahové plochy, která může změnit status stávajících staveb. Vedle toho je pro sociální bydlení nově klíčový i zápis stavby v registru RÚIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí). Faktické užívání už nehraje roli. Bytový dům je bytovým domem jen tehdy, pokud je takto zapsán. Když se realita od zápisu liší, pro účely DPH rozhoduje zápis, dokud ho vlastník neopraví. V praxi tak před podpisem smlouvy dává smysl důkladně zkontrolovat jak výměry, tak i zápis v RÚIAN.
Volba zdanění u dokončených vybraných nemovitostí
Nově platí, že zvolit zdanění mohou nejen plátci, ale i některé osoby neusazené v tuzemsku. Pozor však na to, že u určitých kategorií kupujících je nutný jejich souhlas. Ten může vyplynout i z toho, že kupující daň přizná. Nejvhodnější je zahrnout souhlas přímo do kupní smlouvy. U dodání nemovitosti mezi plátci, v případě, že zvolí zdanění, odvádí DPH kupující na základě režimu přenesení daňové povinnosti (RPDP).