GFŘ vydalo dlouho očekávanou Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí

Největší dopad právní úpravy účinné od 1. července 2025 je v novém pojetí osvobození při prodeji nemovitostí a v klasifikaci pozemku jako stavebního. 

Zákon o DPH nyní rozlišuje první dodání vybrané nemovitosti a její další dodání. Vybranou nemovitostí je jednak stavba pevně spojená se zemí a dále pozemek, který tvoří funkční celek s touto stavbou. Informace detailněji specifikuje parametry staveb pevně spojených se zemí (přes kritérium jejich rozebrání a přemístění) a neopomíjí ani přístup ke stále oblíbenějším mobilním domům. 

Prostor je věnován i funkčnímu celku, jehož smyslem je ctít nedělitelnost budovy a pozemku k ní přiléhajícího, resp. pozemku, který slouží k provozu dané stavby, k plnění její funkce nebo je spolu s ní využíván. Jako příklad funkčního celku je v Informaci uvedena situace, kdy vlastník pozemku prodá pozemek vlastníkovi stavby, která se na daném pozemku nachází, nebo situace, kdy trojstrannou smlouvou dojde k převodu stavby i pozemku od odlišných subjektů na jednoho kupujícího. Z pohledu DPH je pak daňový režim prodeje takového pozemku shodný s DPH režimem příslušné stavby, se kterou tvoří funkční celek. Naopak v případě, kdy pozemek i stavba mají shodného vlastníka, se jako prvotní pravidlo použije princip hlavního a vedlejšího plnění, nikoliv posuzování, zda byly naplněny parametry funkčního celku. 

První dodání vybrané nemovitosti po jejím dokončení nebo podstatné změny uskutečněné do 23 měsíců jsou zdanitelné. Každý další převod je už osvobozený, a to bez ohledu na časový odstup. Stejné pravidlo platí i pro podstatné změny stavby. Naopak do doby, než se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou, je zdanitelným plněním každé jednotlivé dodání, nejen první dodání.

Při prodeji pozemku je stěžejní nejdříve správně určit, zda se nejedná o pozemek tvořící funkční celek se stavbou, což nemusí být v některých případech zřejmé. Informace uvádí situaci, kdy se na pozemku nachází základy pro budoucí stavbu. Zde se bude posuzovat stupeň výstavby, např. pouhá základová deska není pro účely DPH stavbou pevně spojenou se zemí. Speciální případ je pak prodej pozemku se stavbou určenou k demolici, kde je nutné zohlednit řadu dalších skutečností.

Nadále platí, že dodání pozemku (který netvoří funkční celek se stavbou) je od daně osvobozeno, s výjimkou dodání stavebního pozemku.  

Zákon nově explicitně uvádí, že za stavební pozemek se považuje jednak pozemek zastavitelný podle územního plánování nebo rozhodnutí stavebního úřadu (pozemek zastavitelný) a dále pozemek, na kterém (či v jeho okolí) probíhají práce směřující k výstavbě – například přípojky nebo příprava přístupové komunikace (pozemek určený k zastavění). Zdaleka tedy nejde jen o pozemek se stavebním povolením. Stačí, že existuje reálný záměr výstavby podpořený úkony vůči úřadům nebo faktickými pracemi. 

Informace však dále potvrzuje, že na rozdíl od právní úpravy platné do 30. června 2025 je pro posouzení pozemku rozhodující jeho charakter v okamžiku dodání. Samotné podání návrhu na změnu územního plánu není pro DPH režim rozhodující. 

S ohledem na rozsah informace a důležitost problematiky se budeme Informaci věnovat i v příštím vydání Daňovek.