Jak správně posuzovat režim DPH u stavebních pozemků
Problematika DPH při prodeji nemovitostí, zejména pozemků, často vyvolává nejasnosti a vede k různým výkladům. Nedávný rozsudek Nejvyššího správního soudu (NSS) napovídá, jak určit, zda je prodej pozemku zdanitelným plněním, nebo zda se jedná o osvobozené plnění bez nároku na odpočet DPH. Jelikož soud rozhodoval podle právní úpravy platné do 30. června 2025, je nutné podívat se na závěry rozsudku také perspektivou stávající úpravy zákona o DPH.
Podle zákona o DPH platného do konce června 2025 je pozemek považován za stavební, pokud na něm má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a:
- který je nebo byl předmětem stavebních úprav, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
- v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby.
Pokud pozemek není stavebním dle této definice, je jeho prodej osvobozen od DPH, a to bez nároku na odpočet související DPH na vstupu.
NSS se v rozsudku 4 Afs 121/2024-31 zabýval podmínkou, že na pozemku má být zhotovena stavba, a zkoumal, zda k tomu skutečně směřují určité práce nebo správní úkony (např. územní plán).
V posuzovaném případě šlo o dva sousedící pozemky. Nejasný byl DPH režim u jednoho z nich. Správce daně tvrdil, že zařazení pozemku v územním plánu jako stavebního je dostatečné pro naplnění podmínky, že na pozemku má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí. NSS však rozhodl, že samotné zařazení v územním plánu nestačí. Je nutné zkoumat i další okolnosti, především úmysl smluvních stran, zda je skutečně záměrem na pozemku stavět. Klíčová je kupní smlouva, která v tomto případě úmysl stavět nepotvrdila. NSS zdůraznil, že ani jednotná celková cena sjednaná v kupní smlouvě za oba pozemky nemá na posouzení DPH režimu vliv, jelikož ani v tomto případě nelze druhý pozemek považovat za vedlejší plnění ke stavebnímu pozemku. NSS tak stanovil, že druhý pozemek není stavebním a jeho dodání mělo být osvobozeno od DPH na výstupu.
Do konce června 2025 tedy platilo, že pokud byly splněny obě podmínky (má být zhotovena stavba a existuje správní úkon, případně stavební práce), prodej pozemku podléhal DPH. Rozhodující nebylo pouze formální zařazení v územním plánu, ale také skutečný úmysl stavět a okolnosti transakce, zejména obsah kupní smlouvy.
Od 1. července 2025 se tyto podmínky slučují do jednoho ustanovení. Nově je za stavební pozemek považován i takový, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu. Nově tedy stačí, aby byl pozemek v územní dokumentaci veden jako určený k zastavění stavbou pevně spojenou se zemí. Jinými slovy, pokud je pozemek „zastavitelný“, splňuje podmínky pro stavební pozemek.
Tento případ ukazuje, že při posuzování režimu DPH nejen u pozemků je vždy nutné vycházet z aktuální právní úpravy a důkladně zkoumat všechny okolnosti konkrétní transakce.