Zákaz maloobchodního prodeje a možnosti nájemců

Občanský zákoník dává nájemcům právo požadovat slevu na nájemném, a to zejména v situacích, kdy pronajímatel sám poruší své zákonem stanovené povinnosti, případně pokud omezení či znemožnění užívání sám způsobil nebo je přičitatelné pronajímateli. § 2212 odst. 3 OZ dále stanoví, že: „Bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.“ Uvedené ustanovení tedy dává právo požadovat slevu na nájemném tehdy, kdy je z důvodu zásahu třetí osoby (tedy z důvodů mimo kontrolu pronajímatele) užívací právo nájemce omezeno či znemožněno a nájemce zároveň tento stav pronajímateli včas oznámí.

Komentářová literatura uvádí, že:

1. pro výše uvedené oznámení nájemce není předepsána žádná speciální forma. Nájemce je může učinit písemně, ústně, telefonicky apod. – pro případný následný spor a průkaznost lze doporučit oznámení minimálně ve formě e-mailu; a že
2. pokud nájemce takové oznámení neučiní včas, ztrácí právo na slevu z nájemného pouze za období před oznámením.

Vydání vládního nařízení / opatření ministerstva zdravotnictví zamezujícího maloobchodní prodej pronajímatel nijak nezapříčinil, ani jej nemohl jakýmkoliv způsobem ovlivnit, nájemce jím ale je v užívání prostor bezpochyby rušen, resp. omezen. Výše uvedené ustanovení by proto mohlo dopadat také na tuto situaci. Od účinnosti OZ dosud k plošnému zákazu maloobchodního prodeje nedošlo, neexistuje tak žádná judikatura k této problematice, a proto nelze vyloučit riziko, že by soud v případě sporu rozhodl jinak.

Nájemce může využít svých následujících práv vyplývajících z občanského zákoníku (§ 1765 a 1766). V případě, že dojde ke změně okolností tak podstatných, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr (neúměrné zvýšení nákladů plnění anebo neúměrné snížení hodnoty předmětu plnění), má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě (ledaže na sebe převzala nebezpečí změny okolností). Musí ovšem zároveň prokázat, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit, a že skutečnost nastala nebo se jí stala známou až po uzavření smlouvy. Uplatnění tohoto práva ale neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění (tedy dotčená strana musí i nadále plnit dle původně dohodnutých podmínek). Nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud  na základě návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Soud návrh na změnu závazku zamítne, pokud dotčená strana neuplatnila právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě, kdy změnu okolností musela zjistit; má se za to, že tato lhůta činí dva měsíce.

Pokud nájemce bude mít zájem na obnově jednání, je nutné, aby uplatnil své výše uvedené právo v co možná nejkratším termínu, nejpozději však do dvou měsíců od vydání předmětného vládního nařízení.

Je nutné upozornit, že nájemní smlouvy týkající se prostor sloužících podnikání obvykle výše uvedené dispozitivní ustanovení OZ vylučují. Je tedy nutné příslušnou nájemní smlouvu pečlivě prostudovat. Bez ohledu na takovou analýzu doporučujeme co nejdříve oznámit pronajímateli tam, kde z důvodu nařízení vlády / opatření ministerstva zdravotnictví byly maloobchodní prostory zcela uzavřeny, že v důsledku této okolnosti je nájemce rušen v užívání prostor a že žádá slevu na nájemném a/nebo hodlá obnovit jednání o smlouvě. Rychlost je v tomto případě důležitá, protože při opožděném uplatnění může dojít k oslabení či dokonce ztrátě daného oprávnění. Oznámení doporučujeme nájemcům bezodkladně doručit, i kdyby se po analýze dané nájemní smlouvy ukázalo, že příslušná ustanovení občanského zákoníku byla vyloučena (popř. je zaslat i tehdy, kdy již víte, že vyloučena byla, jelikož pronajímatelé by přesto mohli svým nájemcům vycházet v tomto směru vstříc za účelem zachování dlouhodobého nájemního vztahu).